Tahliye Davası

Tahliye davası, kiraya verenin veya mirasçılarının, konut veya çatılı işyerinde bulunan kiracının söz konusu yerden mahkeme ilamına dayanarak çıkartmak için açtığı dava olarak tanımlayabiliriz. Son dönemde adını fazlasıyla duyduğumuz tahliye davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) iki ana başlık altında düzenlenmiştir. Bu başlıkları bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye şeklinde sıralamak mümkündür. TBK’nun 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler yer alırken 350 ve devamındaki maddelerde ise dava yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler yer almaktadır.

1.Bildirim Yoluyla Tahliye

TBK m. 347 “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden on beş gün önceden bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme bir yıl süreyle uzamış sayılır. Örneğin 1 Ocak 2020’de bir yıl süreyle yapılan kira sözleşmesi için en geç 15 Aralık 2020’de bildirim yapılmazsa sözleşme 2021 yılı için uzayacaktır. Bunun yanında on yıllık uzama süresinden sonraki kira dönemi, için kiraya veren en az üç ay önceden hiçbir sebep göstermeden bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. Örneğin 1 Ocak 2002’de tarihinde yapılan kira sözleşmesi kiraya veren tarafından 31 Aralık 2014 tarihinde feshedebilir. Bu fesih için kiraya veren en geç 30 Eylül 2014 tarihinde bildirim yapmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Yani yapılan kira sözleşmesinde sözleşmede herhangi bir süre belirtilmezse kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak sözleşmenin üzerinden on yıllık süre geçtikten sonra genel hükümlere göre kiraya veren veya kiracı tarafından sözleşmeyi sona erdirilebilir.

Bildirim şekli konusunda TBK m. 348’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu bildirim şekli hem kiraya veren hem de kiracı için emredici niteliktedir.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlar için TBK m. 349 “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmünü dikkate almak gerekir.

2.Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye

Kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilmesinin yanı sıra TBK m.350 ve devamında yer alan hükümlerde yer alan şartların var olması durumunda dava yoluyla feshedilebilir. Ancak tahliye davası için kanunda yer alan sebepler dışında bir sebebe dayanmak mümkün değildir. TBK m. 354’de kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez hükmü dayanak oluşturmaktadır. Tahliye davası sebepleri aşağıda detaylı bir şekilde anlatılmaktadır.

“Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Yargıtay 3. HD 2022/2496 E. 2022/4921 K.

2.1.Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi

            2.1.1 Kiraya Verenin Konutİhtiyacı Sebebiyle Tahliye 

TBK m.350/1 “ Kiraya veren, kira sözleşmesini Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” hükmü mevcuttur. Bu hükme göre kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için tahliye davası açabilir. Örnek vermek gerekirse Kiraya veren, kiracı olarak oturduğu evden çıkartılması ya da işyerine daha yakın olmasına dayanarak gereksinimi olduğunu iddia ederek dava açabilir.

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir”

(Yargıtay HGK 2017/1540 E. 2015/655 K.)

Yine bunun yanı sıra kiraya verenini altsoyunun (çocuğu, torunu, torunun çocuğu vs.) ihtiyacı sebebine dayanarak da dava açılabilir. Mahkeme çocuğun çocuğun yaşı, medeni durumu ve mesleği gibi faktörleri göz önüne alarak karar verir. Ancak Yargıtay’ın çocuğun ailesiyle birlikte yaşamaya zorlanamayacağı konusunda birçok karar mevcuttur.

Tahliye sebeplerinden biri de kiraya verenin üstsoyunun (anne, baba, anneanne, babaanne vs.) ihtiyacı olmasıdır. Örneğin kiraya verenin anne babası başka bir taşınmazda kiracı olarak oturmaktadır. Kiraya veren, kiracısına karşı anne ve babasının konut ihtiyacı olduğu sebebine dayanarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

Son olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğu sebebine dayanabilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) m. 364’e göre belirlenecektir. Buna göre kiraya veren kardeşine bakmakla yükümlü olabilecektir ancak burada ilgili maddede yer alan kiraya verenin refah içine olması ve yardım etmediği takdirde kardeşinin yoksulluğa düşme ihtimalinin yüksek olduğuna dikkat edilmelidir.

“Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır”. Yargıtay 6. HD 2013/4985 E. 2013/2188 K.

2.1.2 Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

TBK m.350/1’e göre tahliye davası sadece konut ihtiyacı için değil işyeri ihtiyacına da dayanılarak açılabilecektir. Bu maddeye göre kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı sebebine dayanarak tahliye davası açabilir. Kiraya verenin tahliye davası açarken işyeri ihtiyacı samimi ve gerçek olmalıdır. Bu durumda kiraya verenin işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi ise belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sonunda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine riayet ederek bir ay içinde tahliye davası açabilir.

2.2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

TBK m. 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre kiralananı satın alan malik, kendisinin, üstsoyunun, altsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğu sebebine dayanarak kiracıya dava açabilir. Kira sözleşmesinin taraflarından kiraya veren sıfatı, kiralananı satın alan yeni malikin olur. Buna dayanarak yeni malik yukarıda sayılanların ihtiyacına dayanarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için, kiralananın satın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde bu durum kiracıya yazılı olarak bildirilmeli ve taşınmazı en az altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Bunun yanı sıra yeni malik, kira sözleşmesini, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma hakkını kullanabilir.  Örneğin kirada oturan kişi bir ev alır ancak evde kiracı vardır. Yeni malik kirada oturduğu için kiralanana ihtiyacı olduğunu iddia ederek dava açabilir.

“Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.” Yargıtay 6. HD 2014/14065 E. 2015/655 K.

2.3. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye

TBK m. 350/2 uyarınca konut ve çatılı işyerlerinin tahliye sebeplerinden biri taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi halleridir. Malik yeniden inşa ve imar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasına dayanarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak burada fesih için kiralanan taşınmazın yeniden inşa ve imarın esaslı değişiklik olması ve işlemler sırasında kullanımının imkânsız olması gerektiğine dikkat edilmelidir. Esaslı değişiklikten kasıt taşınmazın kentsel dönüşüm sebebiyle yıkılıp yeniden yapılması örnek verilebilir. Yani kiralananda boya badana yapmak veya kapıların yenilenmesi esaslı değişiklik olarak kabul edilmez.  Şartlar mevcutsa, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerde ise kanunda belirtilen fesih dönemi ve bildirim sürelerine riayet edilerek bir ay içinde dava açılabilir.

“Davacı, malik olduğu taşınmazda, davalının 20.01.2012 tarihinden itibaren kiracı olduğunu, taşınmazın bulunduğu eski binayı tamamen yıkarak taşınmaz üzerinde büyük bir proje inşa edeceğini, bu hususu 25.09.2014 tarihli ihtarname ile davalıya bildirdiğini ancak davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. … temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA…”

Yargıtay 3. HD 2019/619 E. 2019/2024 K.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye

3.1 Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye 

TBK m. 352/1 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kiraya verene belli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir tahliye taahhütnamesi verirse kiraya veren bu taahhütnameye dayanarak, taahhütname tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.  Ancak burada tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalıdır. Yani diğer bir anlatımla kira sözleşmesi imzalanırken, tahliye taahhütnamesinin de imzalatılması durumunda taahhütname geçerli olmayacaktır. Taahhütname geçerli ise kiracı, belirtilen tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açma veya icra takibi başlatma haklarını kullanabilir.

“Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir. Öte yandan sözleşme yapıldıktan sonra taraflar bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur.” Yargıtay 6. HD 2015/5363 E. 2016/1143 K.

3.2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

TBK m. 352/2 “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre kiracı bir kira dönemi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki defa haklı olarak yazılı ihtarda bulunulması sonucunda, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Örnek vermek gerekirse kiracı, taşınmaza 2020 yılının başında taşınmış ve nisan ve ağustos aylarında kira bedelini tam ödemediği veya eksik ödediği için kiraya veren, yazılı ihtarda bulunursa 2021 yılının ocak ayından itibaren tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır. Ama aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtarın bildirilmesi göz önünde bulundurulmalıdır.

“İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.”

(Yargıtay 6. HD 2016/51 E. 2016/5316 K.)

3.3. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye

TBK m.352/3 “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren, kira sözleşmesi yapılırken bu durumu bilmiyorsa kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Örneğin kiralanan A ilçesinde, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli başka bir konutu var ancak bu konut B ilçesinde ise kiraya veren tahliye davası açamaz. Dava açabilmesi için konutun A ilçesinde olması ve kira sözleşmesi yapılırken bu konutun varlığından haberdar olmaması gerekir.

“Kiracı adına kayıtlı aynı belediye sınırları içerisinde bir mesken bulunmaktadır. Davalının sosyal ve ekonomik durumuna göre, bu taşınmazın oturulabilir nitelikte olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu durumda, yukarıda belirtilen ilkeler göz önünde bulundurularak, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, somut olayımıza uygulanma imkanı olmayan TMK’nun 2/2. maddesindeki hakkın kötüye kullanılmasından bahisle, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 6. HD 2012/16418 E. 2013/1082 K.

4. Dava Yoluyla Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması

TBK m. 354 “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” hükmünü içermektedir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi kanunda belirtilen sebeplerden dışında bir sebebe dayanılarak yapılamaz. Bu sebepleri yukarıda anlatmış bulunmaktayız. Kiraya veren, bu sebepler dışında sözleşmeye eklenen herhangi bir sebebe dayanarak tahliye davası yoluna gidemez. Sözleşmeye eklenen bir sebebe dayanılarak açılan tahliye davası, mahkemece değerlendirilip reddedilme ihtimali yüksek olacaktır.

5. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Örneğin taşınmaz A ilinde ise tahliye davası A ilindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.